אין הגבלה חוקית על כמה משכנתאות אפשר לקחת במקביל בישראל. המגבלה בפועל נובעת מהנחיות בנק ישראל וממבחן יכולת ההחזר של הלווה. הבנק בודק שסך כל ההחזרים החודשיים, כולל משכנתאות קיימות והלוואות אחרות, לא יעלה על כ-40%-50% מההכנסה הפנויה נטו. ככל שיש יותר משכנתאות פעילות, כך יורד היקף המימון שהבנק מוכן לאשר לנכס הבא.
הנקודות המרכזיות
- אין תקרה חוקית למספר המשכנתאות – המגבלה היא יכולת ההחזר בלבד
- יחס ההחזר הכולל לא יעלה בדרך כלל על 40%-50% מההכנסה הפנויה
- אחוז המימון (LTV) יורד ככל שמדובר בדירה נוספת ולא בדירה יחידה
- לפחות שליש מכל משכנתא חייב להיות במסלול ריבית קבועה
- ליווי מקצועי מסייע למקסם את מספר המשכנתאות שניתן לקבל בפועל
מה קובע כמה משכנתאות אפשר לקחת במקביל
השאלה כמה משכנתאות אפשר לקחת במקביל היא לא שאלה של מותר ואסור. באופן עקרוני, אין הגבלה חוקית על מספר המשכנתאות שאדם יכול לקחת, אלא המגבלה נובעת מנהלי בנק ישראל ומהיכולת הכלכלית של הלווה. כלומר, מי שיש לו יכולת החזר טובה ונכסים מתאימים, יכול לקבל משכנתא שנייה, שלישית ואף יותר.
עם זאת, לכל משכנתא נוספת יש מחיר. גובה המימון האפשרי יורד ככל שמספר הנכסים והמשכנתאות עולה, וכל הוצאה קבועה נוספת עלולה להשפיע על יחס ההחזר, מה שמקשה על קבלת משכנתאות נוספות. לכן, לפני שרוכשים נכס שני או שלישי, חשוב להבין איך המשכנתא הקיימת משפיעה על היכולת לקחת עוד אחת.
יחס ההחזר – הפרמטר שקובע בפועל
יחס ההחזר, או DTI, הוא היחס בין סך ההחזרים החודשיים על כל ההלוואות להכנסה הפנויה. הבנק בודק את יכולת ההחזר שלכם – כלומר, שסך כל ההחזרים החודשיים, כולל משכנתאות קיימות והלוואות אחרות, לא יעלה בדרך כלל על 40%-50% מההכנסה הפנויה. משמעות הדבר: ככל שיש יותר משכנתאות פעילות, כך "נתפס" חלק גדול יותר מההכנסה, ונשאר פחות מרווח למשכנתא נוספת.
הכנסה פנויה מחושבת בניכוי הוצאות קבועות. הכנסה חודשית פנויה היא הכנסה קבועה שמשולמת באופן שוטף, בניכוי הוצאות קבועות כגון תשלום עבור הלוואה אחרת, מזונות או שכר דירה, אם ההוצאות הן לתקופה שעולה על שנה וחצי. לכן כל משכנתא קיימת "נכנסת" לחישוב ומקטינה את הזכאות למשכנתא הבאה.
כמה משכנתאות אפשר לקחת במקביל לפי סוג הנכס
מעבר ליחס ההחזר, בנק ישראל קבע מגבלות שונות על אחוז המימון – LTV, כלומר היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס – בהתאם לסוג העסקה. ההבדל בין דירה יחידה, דירה חליפית ודירה להשקעה משפיע ישירות על השאלה כמה משכנתאות אפשר לקחת במקביל ובאיזה היקף.
| סוג רוכש | אחוז מימון מקסימלי (LTV) | הערה מרכזית |
|---|---|---|
| דירה ראשונה / יחידה | עד 75% | המימון הגבוה ביותר, מיועד לעודד רכישת דירה יחידה |
| דירה חליפית (משפרי דיור) | עד 70% | בהנחה שקיים הון עצמי ממכירת הדירה הקודמת |
| דירה נוספת / להשקעה | עד 50% | ההגבלה נועדה לצנן פעילות ספקולטיבית בשוק |
| הלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס קיים | עד 50% | לרוב לצרכים שאינם רכישת דירה נוספת |
לדירה ראשונה, הנקראת דירה יחידה, המגבלה עומדת על 75% מימון. עבור דירה חליפית, כלומר משפרי דיור, המגבלה היא 70%, ולדירה להשקעה – 50% בלבד. כלומר, מי ששואל כמה משכנתאות אפשר לקחת במקביל צריך קודם כול לבדוק לאיזו קטגוריה שייך כל נכס בתיק שלו.
מסלולי ריבית ומגבלת התמהיל
מעבר למספר המשכנתאות, בנק ישראל מגביל גם את הרכב כל משכנתא בנפרד. על פי הנחיות בנק ישראל, אפשר לקחת משכנתא שעד שני שליש ממנה בריבית משתנה, כלומר לפחות שליש מסכום המשכנתא יהיה בריבית קבועה. ריבית קבועה, המוכרת בשם קל"צ, נשארת זהה למשך כל תקופת ההלוואה. לעומתה, ריבית משתנה, המוכרת בשם מל"צ, מתעדכנת מדי כמה שנים או בהתאם לפריים.
ריבית הפריים עצמה נגזרת ישירות מריבית בנק ישראל. ריבית הפריים, שנגזרת ממנה, עומדת על ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% קבוע. נכון לאמצע 2026, ולאחר הפחתה שהתבצעה ב-6.7.2026, הריבית עומדת ברמה של 3.5%, לפי תחזית חטיבת המחקר של בנק ישראל. מגמת הריבית משפיעה ישירות על ההחזר החודשי בכל משכנתא קיימת, ולכן גם על היכולת לקחת משכנתא נוספת.
איך מקסימים את היכולת לקחת עוד משכנתא
מי שכבר מחזיק משכנתא אחת ורוצה לדעת כמה משכנתאות אפשר לקחת במקביל, יכול לפעול במספר כיוונים. ראשית, מחזור המשכנתא הקיימת עשוי להקטין את ההחזר החודשי ולשחרר מרווח ביחס ההחזר. שנית, הארכת תקופת ההחזר על המשכנתא הקיימת מפחיתה את התשלום החודשי, גם אם מגדילה את סך הריבית לאורך זמן. שלישית, הגדלת ההון העצמי לנכס הבא מקטינה את גובה ההלוואה הנדרשת.
לכן, לפני שפונים לבנק לבקשת משכנתא נוספת, כדאי לבצע בדיקה מקדימה של כל המשכנתאות הקיימות. כתוצאה מכך, אפשר להגיע לבנק עם תמונה ברורה ולחסוך זמן וסירובים מיותרים.
למה לבחור באור אלימלך
אור אלימלך, יועץ משכנתאות באתר Refi, מלווה לקוחות שמחזיקים כבר משכנתא אחת ובוחנים לקיחת משכנתא נוספת או מחזור של המשכנתא הקיימת. הניתוח המקצועי בודק את יחס ההחזר הכולל מול כל הבנקים, ובוחן איך לבנות תמהיל שמאפשר גמישות למשכנתא הבאה.
- ניתוח מקצועי של יחס ההחזר וה-LTV מול כלל המשכנתאות הקיימות
- מכתב אסטרטגי לבנק שמציג את התיק הפיננסי בצורה המיטבית
- ליווי אישי לאורך כל תהליך הבקשה, כולל הכנת המסמכים
- חיסכון אמיתי דרך בניית תמהיל ריביות מותאם למצב האישי
שאלות נפוצות
כמה משכנתאות אפשר לקחת במקביל בישראל?
אין הגבלה חוקית על מספר המשכנתאות שניתן לקחת במקביל. המגבלה בפועל נובעת מיחס ההחזר, כלומר סך ההחזרים החודשיים על כל ההלוואות ביחס להכנסה הפנויה, שלרוב לא יעלה על 40%-50%. ככל שיש יותר משכנתאות פעילות, כך פוחת המרווח לקבלת מימון נוסף מהבנק.
מה ההבדל בין דירה ראשונה, דירה חליפית ודירה להשקעה מבחינת מימון?
דירה ראשונה מאפשרת מימון של עד 75% משווי הנכס, דירה חליפית עד 70%, ודירה להשקעה עד 50% בלבד. ההבדל נובע ממדיניות בנק ישראל שמעודדת רכישת דירה יחידה ומצמצמת פעילות ספקולטיבית בשוק הנדל"ן, ולכן כל נכס נוסף מקבל אחוז מימון נמוך יותר.
האם מותר לקחת משכנתא שנייה בזמן שהראשונה עדיין פעילה?
כן, ניתן לקחת משכנתא שנייה כשהראשונה עדיין פעילה, בכפוף לעמידה ביחס ההחזר ובדרישות המימון של הבנק. הבנק יבחן את ההחזר החודשי הכולל משתי המשכנתאות מול ההכנסה הפנויה, ולכן היקף המשכנתא השנייה תלוי ישירות בגובה ההחזר על המשכנתא הראשונה.
איך משכנתא קיימת משפיעה על היכולת לקחת עוד אחת?
המשכנתא הקיימת נחשבת הוצאה קבועה שנכנסת לחישוב יחס ההחזר. כל שקל שמשולם עליה מקטין את ההכנסה הפנויה שנותרת לחישוב הזכאות למשכנתא הבאה. מחזור המשכנתא הקיימת או הארכת תקופת ההחזר יכולים להקטין את ההחזר החודשי ולשפר את היכולת לקחת משכנתא נוספת.
מהו יחס החזר ולמה הוא קריטי לשאלת מספר המשכנתאות?
יחס החזר הוא היחס בין סך ההחזרים החודשיים על כל ההלוואות, כולל משכנתאות קיימות, להכנסה הפנויה נטו של הלווה. הבנקים לרוב לא יאשרו יחס העולה על 40%-50%. יחס זה הוא הגורם המרכזי שקובע בפועל כמה משכנתאות אפשר לקחת במקביל, מעבר לכל מגבלה חוקית פורמלית.
מתלבטים כמה משכנתאות אפשר לקחת במקביל בתיק שלכם? מלאו שאלון קצר באתר Refi או פנו לייעוץ אישי עם אור אלימלך, ונבנה יחד את התמונה המלאה של יכולת ההחזר וההזדמנויות שעומדות בפניכם.
🔢 מחשבון המשכנתא של Refi
לפני כל החלטה, כדאי להבין את המספרים. מחשבון המשכנתא באתר מאפשר לך לחשב את ההחזר החודשי הצפוי, לבחון תמהיל מסלולים שונים, ולראות כיצד שינוי בריבית או בתקופה משפיע על העלות הכוללת — הכל בכמה קליקים, בחינם וללא התחייבות.
📋 אפיון עסקת המשכנתא
אפיון עסקת המשכנתא הוא שלב מקצועי שבו בוחנים את מלוא נתוני הלווה — הכנסות, התחייבויות, גובה ההלוואה והנכס — ובונים אסטרטגיה מותאמת אישית מול הבנק. באמצעות השאלון החכם באתר תוכל להתחיל את התהליך תוך 5 דקות, ולקבל ניתוח ראשוני של כדאיות העסקה והמסלולים המתאימים לך.
רוצה לבדוק כמה תוכל לחסוך?
